Wohnung/Zimmer über das Internet vermieten

Die Möglichkeiten, im Internet nebenbei gutes Geld zu verdienen und so die Haushaltskasse aufzubessern, liegen oft räumlich näher als gedacht. Wer in einer Mietwohnung lebt und ein freies Zimmer hat, kann dieses unter bestimmten Bedingungen temporär vermieten. Gleiches gilt für eine Eigentumswohnung, vor allem dann, wenn sie leer steht. Nicht genutzte Immobilien/Wohnräume sind teuer, da Nebenkosten trotzdem entrichtet werden müssen, aber keine Mieteinnahmen erzielt werden. Insofern liegt es nahe, freien Wohnraum im Internet gewinnorientiert anzubieten. In diesem Beitrag sollen diesbezüglich die wichtigsten Rahmenbedingungen bzw. rechtlichen Aspekte beleuchtet werden. Auch steuerliche Aspekte sind mit Blick auf die erzielten Einnahmen zu beachten.
 

Der vorhandene Markt für kurzfristig mietbaren Wohnraum wird in der Werbung deutlich

Wie groß die Nachfrage für diese Art der kurzfristigen Vermietung ist, zeigt ein Blick auf die aktuelle Werbung im Fernsehen. Portale wie Airbnb oder Wimdu erfreuen sich weltweit einer wachsenden Beliebtheit, wenn es um die flexible Vermietung von Unterkunftsmöglichkeiten geht. Zielgruppe sind in erster Linie kostenbewusste Touristen, die nicht in einem teuren Hotel übernachten wollen. Vielmehr sind individuelle, kostenbewusste und großzügige Unterkünfte gefragt, quasi ein Zuhause auf Zeit zum Wohlfühlen. Solche Vermittlungsplattformen sind ein Weg, um ein Zimmer, eine Wohnung oder sogar ein ganzes Haus über das Internet zu vermitteln. Der Vorteil ist, dass mit dieser Lösung schnell eine professionelle und reichweitenstarke Vermarktung erreicht werden kann. Nachteilig ist allerdings, dass die Plattformen natürlich mitverdienen wollen und auch in Bezug auf die regionale Preisgestaltung ein Wörtchen mitreden wollen. Interessenten sollten sich also mit den jeweiligen Geschäftsbedingungen auseinandersetzen, bevor eine Entscheidung getroffen wird. Bevor jedoch als Gastgeber auf Zeit mit der Vermietung im Internet Geld verdient werden kann, sind einige rechtliche Rahmenbedingungen zu beachten. Dies gilt sowohl für Mietwohnungen als auch für Wohneigentum. Hinzu kommen örtliche Bestimmungen und Einschränkungen.
 

Ein Zahlenbeispiel in Bezug auf realistische Verdienstmöglichkeiten

Ein leer stehendes Zimmer oder eine freie Wohnung bringen überhaupt kein Geld ein. Vielmehr verschlingt der ungenutzte Wohnraum Neben- bzw. Betriebskosten. Wer eine Wohnung in guter Lage kurzfristig und zeitlich begrenzt vermietet, kann je nach Lage und Ausstattung für eine Woche zwischen 500 und 1000 Euro verlangen. Daraus ergäbe sich eine potenzielle Monatsmiete, die unter keinen Umständen zu erreichen wäre. Und für die Mieter auf Zeit wäre dieses Angebot immer noch weitaus günstiger als ein Hotel, denn der Preis pro Tag muss durch die Gesamtzahl an Personen geteilt werden. Bei einem Tagespreis von 100 Euro zahlt jede Person 25 Euro. Dafür ist in großen Städten allenfalls ein Bett in einem Hostel zu bekommen, wobei man sich den Schlafraum mit mehreren Fremden teilen müsste. Insofern offenbart diese Rechnung durchaus für beide Seiten eine Win-Win-Situation. Da die Nachfrage für diesen kurzfristen Wohnraum ansteigend ist, sollten sich nebenbei ohne großen Zeitaufwand ansprechende Zusatzeinnahmen generieren lassen.
 

Steuerrechtliche Unterscheidung: private Vermietung und Gewerbe

Die erzielten Einnahmen müssen in jeder Hinsicht versteuert werden, auch wenn es sich ‚nur‘ um einen Nebenverdienst im Internet handelt. Der Umfang der Besteuerung hängt konkret von der Art der Vermietung ab. Grundsätzlich handelt es sich nach Paragraf 21 des Einkommenssteuergesetzes um Vermietungseinnahmen. Steuern werden anhand der individuellen Steuermerkmale fällig, sobald der jährliche Grundfreibetrag überschritten wird. Zu beachten ist allerdings, dass es sich um gewerbliche Einkünfte handelt, wenn neben der Vermietung noch weitere Leistungen erbracht werden. Dazu kann die regelmäßige Reinigung der Mieträume oder ein Verpflegungsangebot gehören. Gewerbliche Einkünfte liegen immer dann vor, wenn die Vermietung in einer unternehmerischen Weise organisiert ist. Dies ist zweifelsohne der Fall, wenn eine professionelle Vermittlungsplattform genutzt wird. Treffen diese Voraussetzungen im persönlichen Fall zu, so ist eine Gewerbeanmeldung vorzunehmen. Die abzuführende Gewerbesteuer würde allerdings erst ab einem jährlichen Freibetrag von derzeit 24.500 Euro greifen. Ein unregelmäßiger Nebenverdienst würde sich demnach nur auf die Lohnsteuer auswirken.
 

Hinweise zur kurzfristigen Vermietung aus der Sicht des Mietrechts

Maßgeblich für die rechtliche Gestaltung von Mietverträgen bzw. –verhältnissen ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Konkret lohnt sich ein Blick in Paragraf 540 zur Untervermietung, sofern ein freies Zimmer in einer Mietwohnung kostenpflichtig vermietet werden soll. Demnach ist die Untervermietung von Wohnraum prinzipiell untersagt. Wer allerdings eine Erlaubnis des Vermieters erwirken kann, darf Wohnraum unter Berücksichtigung lokaler Regelungen vermieten. In jedem Falle muss der Eigentümer aber mit eingebunden werden. Grundsätzlich ausgenommen sind nur solche Wohnräume, die vom so genannten Zweckentfremdungsverbot betroffen sind.

Wie verhält es sich bei einer Eigentumswohnung, die leer steht und für die hier genannten Zwecke genutzt werden soll? In diesem Fall ist die Eigentümergemeinschaft mit ihren Interessen zu berücksichtigen. Verbieten kann die Gemeinschaft die kurzfristige Vermietung von Wohnraum generell nicht. Gerade aber bei gewerblicher Nutzung (Stichwort Ferienwohnung) ist Nachsicht geboten. Zu bedenken ist, dass auch Mieter auf Zeit an die geltende Gemeinschaftsordnung gebunden sind, in der unter anderem die Hausordnung und Vorschriften zu Betriebskosten und der Haltung von Haustieren festgeschrieben sind. Der Eigentümer der Wohnung muss also sicherstellen, dass die geltenden Verhaltensregeln respektiert werden. Dies kann sich schwierig gestalten, sobald der Wohnraum über die genannten Plattformen auch an internationale Gäste vermietet wird.
 

Hinweis zu aktuellen Entwicklungen: Zweckentfremdungsverbot in Berlin

Gerade weil die kurzfristige Vermietung von Wohnraum an Touristen boomt, ist die Politik aufmerksam geworden. Dabei ist das hier skizzierte System lukrativer Verdienstmöglichkeiten im Internet recht umstritten. In Berlin beispielsweise gilt seit Mai 2014 ein so genanntes Zweckentfremdungsverbot, demzufolge eine offizielle Erlaubnis zu erwirken ist, um Wohnraum zeitlich flexibel/gewerblich zu vermieten. Wer also plant, mit einem Zimmer oder einer Wohnung über das Internet Geld zu verdienen, sollte sich mit den aktuellen Rahmenbedingungen auseinandersetzen. Es zeichnet sich ab, dass auch andere Städte nachziehen und eine solche Regelung erlassen werden. Es sollte rechtliche Klarheit herrschen, auch wenn es sich nur um einen lukrativen Nebenverdienst handelt. Ansonsten kann es teuer werden, wenn Nachzahlung und Strafen auf den Gastgeber auf Zeit zukommen.
 

Praxiswissen kompakt: Checkliste für die private Vermietung von Wohnraum

• Bei Mietwohnungen: Ist eine Erlaubnis durch den Eigentümer vorhanden?
• Bei Eigentumswohnungen: Werden die Regeln der Eigentümergemeinschaft eingehalten?
• Greift eine vorhandene Haftpflichtversicherung für mögliche Schäden durch Mieter auf Zeit? (ggf. Versicherungsschutz ausweiten)
• Wie soll der Wohnraum vermarktet werden? Zu welchen (ortsüblichen) Konditionen?
• Buchhaltung für die erzielten Einnahmen (=> Angabe bei der Steuererklärung, bei gewerblichen Einnahmen ist auch Gewerbesteuer abzuführen)
   

Selber im Internet Geld verdienen ohne Nutzung von Vermittlungsplattformen

Wer die genannten Vermittlungsportale nutzt, schränkt seine eigenen Handlungs- und auch Verdienstmöglichkeiten natürlich ein. Insofern kann der flexible Wohnraum auch über lokale Online- oder Printanzeigen vermarktet werden. Auch eine entsprechende suchmaschinenoptimierte Homepage ist ein möglicher Weg. Dieser wäre aber wieder unternehmerisch organisiert, sodass es sich auch um eine gewerbliche Tätigkeit handelt, die nach der Gewerbeordnung (GewO) zwingend anzeigepflichtig ist. Letztlich ist auch entscheidend, wie viel Zeit in diese Verdienstmöglichkeit über das Internet investiert werden kann oder soll.
 

Andere kreative Verdienstmöglichkeiten im Internet mit Wohnraum prüfen

Die Vorstellung ist verlockend, aber die virtuellen Verdienstmöglichkeiten mit Wohnraum können schnell reale Probleme verursachen, wenn Gäste auf Zeit sich nicht an die Hausordnung halten oder sogar die Einrichtung beschädigen. Solche möglichen Szenarien sollte jeder Interessent auf der Rechnung haben. Entsprechende Risiken sind mit einer leistungsstarken privaten Haftpflichtversicherung zu minimieren, ansonsten sind potenzielle Schäden weitaus größer als Verdienstchancen. Wohnungen bzw. Häuser können aber auch anderweitig die Haushaltskasse aufbessern, so etwa als Drehort, wenn es sich um einen gut erhaltenen Altbau handelt. Zudem ist es eine Option, mit einer von Anbietern montierten Photovoltaikanlage auf dem Dach dauerhaft einen Nebenverdienst zu erzielen. Auch eine Werbefläche kann Geld in die Haushaltskasse spülen, wenn die Lage der Immobilie sehr exponiert ist. Gleiches gilt für vorhandene Park- und Stellplätze, die jeden Monat bares auf das Konto bringen können. In all diesen Fällen kann das Internet genutzt werden, um den vorhandenen Wohnraum zu vermarkten bzw. das eigene Angebot wirkungsvoll und reichweitenstark vorzustellen.
 

Geld verdienen im Internet: Zusammenfassung zur temporären Vermietung von Zimmern/Wohnungen

• Die Vermietung kann über weltweite Plattformen oder aber mit größerer Gestaltungsfreiheit in Eigenregie geschehen (letzteres erfordert allerdings mehr Arbeitsaufwand)
• Es handelt sich um einen wachsenden und lukrativen Markt, da viele Touristen eine günstigere, komfortablere und individuellere Alternative zum Hotel in bester Lage suchen
• Erzielt werden gewerbepflichtige Einnahmen, sobald die Vermietung unternehmerisch organisiert ist
• Bei der Vermietung von privatem Wohnraum ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) maßgeblich. Für die Untervermietung ist zwingend eine Erlaubnis einzuholen
• Bei der temporären Vermietung von Eigentumswohnungen sind die Regeln der Eigentümergemeinschaft zu beachten
• Neben gewerberechtlichen Rahmenbedingungen sind auch steuerliche Aspekte zu berücksichtigen. Einnahmen aus einem Nebenverdienst sind bei der jährlichen Steuererklärung anzugeben.