Selbstständig machen als Bausachverständiger

Die Geschäftsidee ‚selbstständig machen als Bausachverständiger‘ ist in der Lebenswirklichkeit vieler Menschen verankert: Der Hausbau ist für viele immer noch ein zentrales Ziel im Leben und bei diesem Projekt kann die Expertise eines Bausachverständigen gefragt sein, insbesondere falls es zu Problemen bei oder nach der Bauabnahme kommt. Liegen Baumängel vor, muss der Bauherr diese nachweisen. Dies gelingt am besten mit einem Sachverständigengutachten, das auch vor Gericht eine beweissichernde Funktion hat. Auch im Erbfall ist die Sachverständigenexpertise für die Wertermittlung jedes Jahr hunderttausendfach gefragt.

Diese einleitenden Betrachtungen stellen eine hohe Nachfrage für diese Geschäftsidee in Aussicht, die im Folgenden weiter mit Blick auf eine Existenzgründung konkretisiert werden soll.
 

Was macht ein Bausachverständiger?

Ein Bausachverständiger oder Baugutachter (beide Begriffe werden im Regelfall synonym verwendet) hilft Bauherren bei der Umsetzung oder Abnahme von Bauvorhaben oder Modernisierungsprojekten. Bei der Veräußerung von Immobilien (z. B. im Rahmen von Erbschaftsangelegenheiten) ist er der richtige Ansprechpartner für eine aussagekräftige Wertbestimmung. Auch Banken setzen oft auch die Expertise von Bausachverständigen für die Wertermittlung.
 

Was ist ein Baugutachten?

Dieses Dokument fasst die Arbeit des Bausachverständigen zusammen. Wird es aufgrund von Baumängeln erstellt, werden diese darin konkretisiert und mit Bildern dokumentiert. Im Rahmen der Bauüberwachung können Fortschritte dokumentiert und nähere Angaben zu Baustoffen gemacht. Mit einem Wertgutachten beziffert der Bausachverständige den aktuellen Marktwert, wobei er neben der Bausubstanz auch den örtlichen Immobilienspiegel als Referenz heranzieht. Von großer Bedeutung kann ein Baugutachten bei einem Prozess werden. Vor Gericht kann ein unabhängiges Baugutachten eine wichtige Funktion für die Beweissicherung einnehmen. Bauherren können damit nachweisen, dass Baumängel vorliegen.
 

Voraussetzungen, um sich als Bausachverständiger selbstständig zu machen?

Kann sich jeder Sachverständiger nennen? Ja, grundsätzlich ist die Bezeichnung Gutachter nicht geschützt. Es sei denn, es handelt sich um einen öffentlich bestellten Bausachverständigen. Kunden werden allerdings Referenzen und Zertifizierungen sehen wollen. Ohne fundierte Ausbildung ist es nicht möglich, sich als Bausachverständiger selbstständig zu machen. Schließlich müssen die erstellten Gutachten aussagekräftig und belastbar sein. Das kann nur der Fall sein, wenn Bausachverständige auf eine fachlich fundierte Expertise zurückgreifen können.
 

Wer kann Bausachverständiger werden?

Eine handwerklich-technische Ausbildung mit Meisterbrief oder ein Ingenieurstudium in einem relevanten Bereich sind eine wichtige Grundlage für die selbstständige Berufsausübung. Auch Architekten können sich als Bausachverständige selbstständig machen. Neben einer mehrjährigen Berufserfahrung ist eine spezielle Weiterbildung zum Bausachverständigen notwendig, für die es in Deutschland mehrere Optionen gibt. Hierbei werden Fachkenntnisse und die notwendige Rechtslehre vermittelt. Die fachlichen Anforderungen sind nicht zu unterschätzen! Zahlen belegen, dass sehr viele Interessenten die notwendige Abschlussprüfung zum Bausachverständigen nicht bestehen. Auch das belegt, warum eine technische oder wissenschaftliche Grundausbildung für die Selbstständigkeit als Bausachverständiger notwendig ist.
 

Bausachverständiger: Gewerbe anmelden oder freier Beruf?

Ein Blick auf die aktuelle Rechtsprechung zeigt, dass keine eindeutige Abgrenzung möglich ist. Bausachverständige können der Gewerbepflicht unterliegen oder einen freien Beruf ausüben. In den Katalogberufen gemäß § 18 des Einkommenssteuergesetzes ist vom (Bau)sachverständigen nicht explizit die Rede, sodass es keinen Freifahrtschein für eine Anerkennung als Freiberufler vom zuständigen Finanzamt geben kann.

Als Orientierung bzw. Grundregel kann Folgendes gelten: Wer ein Studium absolviert hat und auf einer wissenschaftlichen Grundlage im Sinne einer ingenieursähnlichen Tätigkeit agiert, kann mit hoher Wahrscheinlichkeit als Freiberufler anerkannt werden. Damit entfiele die Notwendigkeit, als Bausachverständiger ein Gewerbe anmelden zu müssen. Vor Aufnahme der Tätigkeit ist auf jeden Fall ein klärendes und prüfendes Gespräch mit dem zuständigen Finanz- und/oder Gewerbeamt notwendig. Liegen das Leistungsspektrum und der persönliche Qualifikationshintergrund auf dem Tisch, kann eine Einzelfallentscheidung getroffen werden. Auf dieser Basis kann die selbstständige Tätigkeit als Bausachverständiger mit hoher Rechtssicherheit aufgenommen werden.
 

Ausgangsanalyse: Warum selbstständig machen als Bausachverständiger?

Beim Bausachverständigen handelt es sich um einen Beruf mit sehr guten Zukunftsaussichten, was rein strukturell bzw. nachfrageorientiert für eine Existenzgründung als Bausachverständiger spricht. Die Nachfrage bezieht sich dabei nicht nur auf die anziehende Bautätigkeit in Deutschland: In den kommenden Jahren werden tausende von Häusern an die nächste Generation vererbt, wobei in vielen Fällen die Expertise eines Bausachverständigen notwendig ist. Zudem wird es angesichts der Energiewende viele Modernisierungsprojekte geben, in denen sich ein Baugutachter ebenfalls einbinden lässt. In diesem Kontext sei angemerkt, dass Bausachverständige auch der richtige Ansprechpartner für den Energieausweis sein können. Abgesehen vom privaten Bausektor rücken auch Unternehmen in den Fokus der Geschäftsausrichtung. Zu denken ist an Gebäudekomplexe, deren Zustand alleine aus Sicherheitsgründen regelmäßig kontrolliert werden muss.
 

Wie oft kommt es zu Baumängeln?

Pfusch am Bau ist keine Ausnahme, sondern in vielen Fällen Realität. Auch Zahlen einer Studie zu Baumängeln zeigen, dass Bausachverständige oft gebraucht werden. Durchschnittlich gesehen kommt es bei jedem Neubau eines Ein- oder Zweifamilienhauses zu 23 Baumängeln. Mit 16 % kommen die meisten Baumängel im Bereich des Innenausbaus vor. Auf Platz 2 folgen mit 15 % Baumängel in Bezug auf die Statik oder die Dachkonstruktion. Mit knapp 12 % landen die Wärmeisolierung und der Brandschutz auf Platz 3. Da es sich bei Baumängeln nur um eine Leistung aus dem Spektrum des Bauverständigen handelt, ist mit einer guten Auftragslage zu rechnen. Aktuelle Zahlen belegen ferner, dass jedes Jahr mehrere hunderttausend Baugutachten im Zusammenhang mit Erbschaftsfällen angefertigt werden.
 

Wie viele Bausachverständige gibt es in Deutschland?

Genaue Zahlen lassen sich schwer ermitteln. Ohnehin ist es eine wichtige Aufgabe für Existenzgründer, eine aussagekräftige Konkurrenzanalyse für den anvisierten Aktionsradius zu erstellen. Wie viele Bausachverständige gibt es bereits und welche Leistungen bieten sie an? Je mehr direkte Konkurrenz vorhanden ist, desto besser sollten sich Bausachverständige mit ihrem Leistungsspektrum und Mehrwerten abgrenzen können. Zudem sind alle Zahlen perspektivisch zu betrachten, denn auch Bausachverständige sind akut vom Fachkräftemangel betroffen. Was öffentlich bestellte Bausachverständige angeht, ergab sich 2018 ein Durchschnittsalter von 59 Jahren. Das bedeutet, dass in den kommenden Jahren sehr viele dieser Bausachverständigen in den Ruhestand gehen werden. Auch das spricht rein strukturell für die Chancen, sich als Baugutachter selbstständig zu machen.
 

Wann verjährt "Pfusch am Bau"?

Diese Frage zeigt, warum Bausachverständige auch in der Rechtsmaterie fit sein müssen. Bei Baumängeln sieht das Baurecht eine Verjährungsfrist von 5 Jahren vor. Während dieser Frist kann der Bauherr eine Beseitigung der Mängel im Sinne der vertraglichen Nacherfüllung verlangen. Schadenersatzansprüche sind –ggf. vor Gericht– auf Basis eines Bausachverständigengutachtens durchsetzbar.
 

Wann brauche ich einen Bausachverständigen?

Diese Frage aus Kundensicht spielt für die eigene strategische Positionierung eine wichtige Rolle. Da ein Baugutachten ein gerichtstaugliches Mittel ist, kann es zur Durchsetzung eigener Rechtsansprüche immer in Betracht kommen. Beim Kauf einer Immobilie ist ein Baugutachten nicht nur für die Wertbestimmung sinnvoll. Auch etwaige kostenintensive Mängel lassen sich mit einem Fachmann aufspüren. Zeigen sich nach dem Einzug in das eigene Haus Baumängel, können diese durch die Begutachtung eines Bausachverständigen behoben werden. Grundsätzlich ist die Fachexpertise eines Bausachverständigen als baubegleitende Maßnahme sinnvoll, was auch für (energetische) Sanierungsprojekte gilt.
 

Businessplan: Wie selbstständig machen als Bausachverständiger?

Grundsätzlich sollte Klarheit darüber herrschen, ob es sich um eine hauptberufliche Selbstständigkeit als Bausachverständiger oder um einen Nebenverdienst handelt. Architekten oder Ingenieure könnten sich mit dieser Zusatzqualifikation ein weiteres Standbein für eine breitere Einnahmebasis aufbauen.

Abgesehen davon sollten sich angehende Existenzgründer Gedanken darüber machen, ob sie als freier/unabhängiger oder als öffentlich bestellter Bausachverständiger agieren wollen. Für letztere Option müssten sich selbstständige Bausachverständige aktiv um die öffentliche Bestellung bzw. Anerkennung bemühen. Wer sich eher auf den Privat- und Geschäftsbereich fokussiert und sich weniger vor Gericht sieht, muss diesen Weg für beruflichen Erfolg keinesfalls einschlagen. Zudem besteht die Möglichkeit, ein Bausachverständigenbüro zu gründen und den Zusammenschluss mit anderen Experten zu suchen. Diese strategische Ausrichtung bringt den Vorteil mit, dass unterschiedlichste Fachkompetenzen unter einem Dach gebündelt werden können. Für Kunden können sich so überzeugende Mehrwerte mit einem ganzheitlichen Leistungsspektrum ergeben.
 

Leistungsspektrum und Spezialisierung als Bausachverständiger

Je nach fachlichem Hintergrund und Nachfrage am Standort können sich Bausachverständige auf Baugutachten (Baumängel) oder die Wertermittlung fokussieren. Auch die Ausstellung von Energieausweisen kann ein bedeutender Teil des geschäftlichen Leistungsspektrums werden. Prinzipiell besteht die Möglichkeit, sich als Generalist oder mit einer bestimmten Fachkompetenz zu positionieren, z. B. Gutachten für bestimmte Haustypen oder Schadensfälle wie Schimmelbefall oder Wasserschäden. Möglich ist es auch, mit unterschiedlichen Gutachten (z. B. Wasserschadengutachten, Brandschutzgutachten etc.) einen fachlichen Schwerpunkt zu setzen. Basis für die strategische Ausrichtung sollte abgesehen von der eigenen Qualifikation eine belastbare Nachfrageanalyse für den anvisierten Aktionsradius sein.
 

Marketing: Wie Kunden gewinnen als Bausachverständiger?

Um diese Frage beantworten zu können, ist zunächst eine weitere zu stellen: Wer beauftragt einen Bausachverständigen? Typischerweise zählen folgende Auftraggeber zur Zielgruppe:

• Hausbesitzer
• Kaufinteressenten
• Erben/Erbengemeinschaften
• Versicherungen und Banken
• Mieter und Vermieter
• Gerichte und Rechtsanwälte
• Öffentliche Auftraggeber

Auch diese Zielgruppen ermöglichen eine fokussierte Ausrichtung. Wer sich als Generalist mit einem breiten Leistungsspektrum aufstellt, kann alle diese Zielgruppen ansprechen. Einzig für Gerichte und Rechtsanwälte ist die öffentliche Bestellung erforderlich. Die meisten Kunden sind gut beraten, sich erst an einen Generalisten zu wenden. Denn Schimmel an der Wand muss keine spezifische Ursache haben. Schon grundlegende Fehler in Fundament und Mauerwerk können die Ursache sein.
 

Netzwerk und Reichweite sind entscheidend

Um von Beginn an für eine hohe Auslastung zu sorgen, sollten selbstständige Bausachverständige ein leistungsstarkes Netzwerk idealerweise bereits mit in die Existenzgründung einbringen können. Aktives Netzwerken wird notwendig sein, um für eine hohe Auslastung und somit gute Verdienste als Baugutachter zu sorgen. Denkbar sind Kooperationen mit Baufirmen oder Banken, um sich als ‚erster Ansprechpartner‘ für potenzielle Projekte zu positionieren. Um die Nachfrage vor Ort von Hausbesitzern oder Bauherren erreichen zu können, ist eine reichweitenstarke bzw. suchmaschinenoptimierte Homepage dringend zu empfehlen. Kunden, die vor Ort nach einem Bausachverständigen suchen, sollten bei einer Suchmaschinenanfrage idealerweise auf der eigenen Homepage landen und dort einen Termin vereinbaren können.
 

Eine klare Profilierung ist alternativlos

Bei der Vermarktung und Positionierung dürfen sich aus Kundensicht keine Unstimmigkeiten ergeben. Wer als unabhängiger Bausachverständiger auftritt, verspricht seinen Kunden automatisch, nicht in Interessenskonflikte verstrickt zu sein. Das kann aber schnell der Fall, wenn sich der unabhängige Bausachverständige auf bestimmte Baufirmen einlässt. Solche Interessenskonflikte, auch wenn sie nur scheinbar sind, sollten mit Blick auf das eigene Image vermieden werden. Ganz in diesem Sinne sind zufriedene Kunden die beste Werbung, um durch persönliche Empfehlungen an neue Aufträge zu kommen.
 

Wie viel verdient ein Bausachverständiger?

Laut Gehaltsportalen ergibt sich eine große Spannbreite zwischen 3.700 und bis zu 7.700 Euro im Monat. Ein typisches Durchschnittsgehalt für einen Bausachverständigen lässt sich somit nicht angeben. Die Auslastung ist im Einzelfall entscheidend für das Gehalt als selbstständiger Bausachverständiger.

Es macht durchaus Sinn, diesen zentralen finanziellen Aspekt auch aus Kundensicht heraus zu beleuchten. Die häufige Suchanfrage ‚Wie viel kostet ein Bausachverständiger?‘ kann Klarheit über die eigenen Verdienstmöglichkeiten bringen und potenziellen Kunden gleichzeitig zeigen, womit sie rechnen können. Für eine Energie- und Sanierungsberatung können 1.000 bis 2.000 Euro fällig werden, für eine baubegleitende Qualitätskontrolle sind es 1 bis 2 % der gesamten Bausumme.
 

Wer bezahlt den Bausachverständigen?

Die baubegleitende Qualitätskontrolle müssen Bauherren aus eigener Tasche bezahlen. Auch Wertgutachten oder sonstige Dienstleistungen sind selber zu bezahlen. Baumängel können eine Ausnahme darstellen. Laut Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Jahr 2003 können sich Auftraggeber die Kosten für ein Bausachverständigengutachten erstatten lassen, wenn sich tatsächlich Mängel ergeben und diese vorher bestritten wurden (vergl. Aktenzeichen VII ZR 338/01). Laut einem neueren BGH Urteil aus dem Jahr 2006 kann das sogar für ein außergerichtliches Privatgutachten gelten.
 

Zusammenfassung für die Geschäftsidee ‚selbstständig machen als Bausachverständiger‘:

1. Warum selbstständig machen als Bausachverständiger?
   Weil es sich angesichts der hohen Bautätigkeit und vieler Erbschaftsfälle um ein chancenreiches Betätigungsfeld handelt. Im Bereich der öffentlich bestellten Bausachverständigen wird es in den nächsten Jahren zu einem akuten Fachkräftemangel kommen, sodass strukturell viel für diese Geschäftsidee spricht.

2. Wer kann sich als Bausachverständiger selbstständig machen?
   Eine handwerkliche Ausbildung oder ein technischer Studienabschluss inkl. Berufserfahrungen sind die Basis für eine notwendige Fortbildung zum Bausachverständigen. Die Anforderungen sind nicht zu unterschätzen, es gibt für diese Ausbildung eine hohe Durchfallquote.

3. Wie viel verdient man als Bausachverständiger?
   Das sollte im auszuarbeitenden Businessplan bzw. im dortigen Finanzteil deutlich werden. Aus möglichen Preisen für einzelne Dienstleistungen lässt sich bei einer angenommenen Auslastung ein aussagekräftiger Verdienst als Bausachverständiger prognostizieren. Der in den Quellen zu findende Fachverband erteilt Hinweise zu üblichen Preisen für Leistungen von Bausachverständigen.