Immobilien: Spannende Vorsorgemöglichkeiten für Selbstständige

Der Traum vom eigenen Haus ist für viele Selbstständige unerreichbar. Sie kommen gerade so über die Runden und sind froh, wenn sie am Ende des Monats noch ein wenig Geld übrighaben. Das gilt insbesondere für die Gründungsphase, wenn jeder Cent in die Firma fließt. Doch das ist im Prinzip zu kurz gedacht. Schließlich muss jeder auch Miete bezahlen und je nach Größe des Eigenheims sind die monatlichen Raten nicht höher, als der Mietzins.

Es ist für Selbstständige schwer, einen Bankkredit zur Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie zu erhalten. Der Grund liegt in ihrem Status: Banken stufen viele Selbstständige als Risikogruppe ein. Gerade, wenn sie alleine arbeiten und alleine dafür verantwortlich sind, dass die Umsätze reinkommen, haben Sie wenig Chancen auf einen Immobilien-Kredit zu fairen Konditionen – falls Sie überhaupt ein Angebot erhalten.

Spielen Sie mit dem Gedanken, eine selbst genutzte Immobilie zu erwerben oder zu bauen, dann müssen Sie langfristig planen. Ihre Vermögenssituation muss stabil, die Einkünfte planbar und am besten unabhängig von ihrer eigenen Arbeitsleistung eingehen. Wie das gelingt? Durch Wachstum, durch Angestellte, durch effiziente Organisation und eine vorausschauende Geschäftsführung – das ist allerdings ein komplexes Thema, das den Rahmen dieses Beitrags sprengt.

Eigentum zu Wohn- oder Vermietungszwecken kaufen

Abgesehen von einer selbst genutzten Immobilie können Sie auch ein Renditeobjekt erwerben. Darunter sind Wohnungen oder Häuser zu verstehen, die an fremde Dritte vermietet werden. Aufgrund der Tatsache, dass eine vermietete Immobilie regelmäßig Geld in Ihre Kasse spült, sind Kredite für Selbstständige für den Erwerb eines Mietobjekts weniger schwer zu bekommen. Dennoch bleibt die Hürde für Einzelunternehmer ohne gewinnbringend laufende Firma und ohne valide Sicherheiten unüberwindbar. Fazit: Wollen Sie in Immobilien zur Altersvorsorge investieren, müssen Sie Ihre Ausgangssituation optimieren, um für Banken als Kreditnehmer in Frage zu kommen.
 

Die selbst genutzte Immobilie: Immer eine zuverlässige Altersvorsorge?

Die Annahme, dass das Eigenheim die Rente sichert, ist trügerisch. Denn nicht jede Immobilie erfüllt die Anforderungen, die sie zu einem zuverlässigen Baustein einer Altersvorsorge macht. Im Prinzip ist es eine relativ einfache Milchmädchenrechnung: Solange eine Immobilie unterm Strich während der gesamten Nutzungsdauer mehr kostet, als sie beim Verkauf einbringt, ist sie keine gute Altersvorsorge. Ein plakatives Beispiel soll diese Aussage verdeutlichen:

Bei einer selbst genutzten Immobilie sollten Sie grundsätzlich mit spitzem Bleistift rechnen und alles daransetzen, den zu finanzierenden Teil beim Kauf möglichst gering zu halten. Das senkt die Gesamtkosten am effektivsten. Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, sind Sie örtlich gebunden. Ändern sich die beruflichen Anforderungen und ein Umzug steht an, entwickelt sich das Traumhaus nicht selten zu einem Alptraum in finanzieller Hinsicht. Das sollten Sie immer im Hinterkopf behalten. Wer eine Immobilie vorzeitig verkaufen muss, macht oft Verluste. Bei einer Scheidung, bei schwerer Krankheit oder Berufsunfähigkeit drängt die Zeit. Eigentümer sehen sich aufgrund der Umstände dazu gezwungen, gewisse Preiseinbußen zu akzeptieren.

Gerade Selbstständige sollten genau abwägen, ob sie eine Immobilie kaufen wollen, um diese selbst zu bewohnen. Im Falle, dass der Wunsch nach Unabhängigkeit in den eigenen vier Wänden größer ist, als die Vernunft, sollten sie vorausschauend ein wenig Bescheidenheit walten lassen. Es muss nicht unbedingt die größte und prunkvollste Immobilie sein, ein kleineres Objekt bewahrt vor einem allzu großen finanziellen Kraftakt, der sich im schlimmsten Fall zu einer existenziellen Frage entwickeln kann.
 

Eine Immobilie als Geldanlage: So investieren Selbstständige clever

Als langfristige Geldanlage sind vermietete Eigentumswohnungen eine clevere Alternative. Allerdings benötigen Sie eine solide finanzielle Basis, um die Anschaffung tätigen zu können. Zudem ist es unerlässlich, dass Sie sich mit dem Immobilienmarkt vertraut machen. Die Renditechancen sind je nach Standort und Objekt moderat, Sie haben mit der Immobilie einen Gegenwert, den Sie verkaufen können. Allerdings sind Sie unflexibel, denn das Geld ist erst einmal fest in der Immobilie gebunden. Zusätzlicher Aufwand für die Verwaltung und Instandhaltung stehen ebenfalls auf der Negativseite.

Ein erfolgreiches Vorsorgekonzept mit Immobilien steht und fällt mit dem Objekt. Dieses muss grundsätzlich Renditechancen aufweisen. Damit das gegeben ist, müssen die Anschaffungs- und Finanzierungskosten zuzüglich der laufenden Kosten und Rücklagen geringer sein, als die Einnahmen aus Mieten. Unterm Strich müssen die Wohnungen sich also alleine durch die erzielten Mieteinnahmen selber tragen. Kann das gelingen? Ja, das geht.

Sie sehen anhand des Beispiels, dass es sich nicht um eine teure Eigentumswohnung handelt, sondern in der Tat um eine winzige Wohnung. Genau hier liegen die Chancen des Konzepts: Suchen Sie eine Eigentumswohnung nicht danach aus, wo Sie gerne wohnen würden, sondern danach, wo sie gebraucht wird und von wem. Dazu sollten Sie teure Großstädte vermeiden, sondern sich auf kleine Städte konzentrieren, die eine günstige Wachstumsprognose aufweisen. Dazu gehört etwas Recherche, keine Frage, doch die Suche lohnt sich.

Am Ende ist es ein Rechenexempel. Je höher der Kaufpreis, desto mehr Miete müssen Sie erzielen, um die Kosten decken zu können. Eine Faustregel besagt, dass der Kaufpreis geteilt durch die jährliche Miete bei dem Faktor 20 oder darunter liegen sollte. Bezogen auf obenstehendes Beispiel trifft die Faustregel zu:

Wichtig für Selbstständige: Was ist die 3-Objekt-Grenze?
 

Zahlen sind nicht alles. Die Lage macht´s!

Die oben vorgestellte Faustregel ist nur ein Kriterium von vielen, doch es ist (zusammen mit der Lage)das wichtigste. Nur, wenn eine Wohnung diese Hürde nimmt, sollten Sie in die weitere Prüfung einsteigen, ob es sich um ein interessantes Objekt handelt, oder nicht. Die Lage ist der zweite wesentliche Faktor, der über die Rentabilität einer Wohnung entscheidet. Sie sollten also zum Beispiel eine Stadt auswählen, die eine Hochschule aufweist – hier strömen ständig neue Mieter nach und der Bedarf an kleinem Wohnraum ist enorm. Außerdem sollte sie für die Bürger ausreichend Arbeitsplätze bietet. Ein einziger großer Arbeitgeber reicht dazu nicht aus. Schließt dieser seinen Standort, droht sozusagen Massenarbeitslosigkeit. Sie müssen Städte finden, die vielfältige Beschäftigungsmöglichkeiten bietet. Es handelt sich oft um mittelgroße Städte in der Nähe von Großstädten. Um ein Beispiel zu nennen: Koblenz würde den beschriebenen Kriterien entsprechen.

Vorteile des Investments in kleine Wohnungen

Ein großer Vorteil von Investitionen in kleine Wohnungen ist, dass die Banken diese bei sauber ermittelter Rendite gerne finanzieren. Das Risiko ist für sie relativ gering, dass sie ihr Geld nicht wieder zurückerhalten. Zudem können Sie Ihr Risiko streuen, wenn Sie Objekt für Objekt erwerben und so über die Jahre ein Portfolio von einträglichen Anlagen aufbauen.